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オープンリスト
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希望価格を指定、多くの不動産業者にこの住宅の価格を提示し、いつかどこかの不動産業者が自分の希望価格に合った買い主を連れてくることを期待する方法です。オープンリストにも利点はありますが、政府の統計によれば、この方法はあまり有効な販売方法ではないとも指摘されております。
これには以下の理由が挙げられます。
Ａ．代理店があまり力を入れて顧客を探してくれない
B．常にホットな物件として取り扱われない
Ｃ．価格を提示する事によって、この価格が果たして妥当なのか不確定である
Ｄ．時間的な制約がないため、不動産業者にとっておざなりになりやすい
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| 成功率 |
5％の物件が30日以内に売却、24％が100日以内に売却 |
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専任委任方法
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一業者に販売を委任する方法です。オープンリストのマイナス点はカバーできますが、売り主は価格の設定をしなければならず、まだまだ不利な面があります。当然、価格が安ければ多くの人が集まり、高ければ買いたい人は少なくなります。又、われわれの統計として、もし提示価格が１％上がれば購入希望者の数は10％減少し、５％高くなれば25％減少、10％高くなれば50％減少するという結論が出ております。それに購入希望者の心理として、売り主が価格を提示することによって、購入希望者は低めの価格を提示し、売り主を交渉にのせようとします。
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| 成功率 |
20％が30日以内に売却、59％が100日以内に売却 |
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オークション
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価格を提示せずに売却する、競売による販売方法です。オークションの有利な点は、
A．購入希望者が価格を決める（売り主は価格の設定をしなくてもよい）
B．価格を提示せずに販売促進するため、その物件に興味のある購入希望者を数多くひきつけることが出来る
C．販売プログラムを作成し、それに基づいて代理人とコミュニケーションをとりながら二人三脚で動くため、市場動向が手にとるように把握できる
D．販売促進中に、良い条件を提示する購入希望者が現れたらオークション前でも販売可能である
オークションの際、売り主が落札希望価格を提示しますが、この価格を購入希望者に知られることはなく、せりが希望価格に到達しなければ売却する義務はありません。
さらに、せりが成立したら条件なしの契約に入るので、５日間の冷却期間（クーリング･オフ）も、買い主が金融機関からの資金借り入れの手配に要する時間を要求することもなく、30日後決済の取り引きが確定します。
オークションに向けて販売キャンペーンを行った場合の成功率は以下の通りです。
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| 成功率 |
60％が30日以内に売却、88％が100日以内に売却 |
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オークションに向けて販売キャンペーンを行うと、スピーディーな売却が可能です。上の成功率にあるように、60％が30日以内に売却できますが、それと比較して、専任委任の場合は販売活動を開始してから30日以内に20％が売却成立、オープンリストの場合は５％が売却成立との統計が出ております。
これでオークションが最も有効かつスピーディーな売却方法であるということをご理解いただけたかと思います。グラフも参考までにご覧下さい。
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グラフ： 販売活動を開始してから100日以内に売却した物件の比率
代理店手数料：
クイーンズランド州不動産協会が指定している計算方法は、売買価格のはじめの18000ドルの５％と、その18000ドルを差し引いた残りの売買価格に対して2.5％が最高金額です。それより多い金額を代理店が手数料として受け取ることは禁じられています。また、この手数料には10％の消費税が加算されますのでお忘れなく。また、オークションをはじめとする販売キャンペーンに費やされた広告費は別口支払いとなります。
先日、ある売り主の方から3,500ドルの販売促進費を頂いて新聞に広告を載せ、日取りを設定してオークション販売をいたしましたが、売却希望価格50万ドルを上回る54万ドルで該当物件が落札され、買い主と売り主の両方に喜んでいただきました。このような事も多くありますので、公平かつ妥当なオークションによる販売方法をお勧めいたします。
レイホワイトでは、激しく変わるこの不動産業界に対応するため定期的にトレーニングをし、お客様のニーズにお応えできるよう努力しております。オークションのお問い合わせはモトまで宜しくお願い申し上げます。
販売広告料金の目安は、だいたい物件価格の１％前後とお考え下さい。
例：約50万ドルの物件の場合、5000ドル前後 |
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